Imóvel Encravado: Conflitos, Soluções e Direitos do Proprietário
Um imóvel encravado é aquele que não possui saída direta para via pública, ficando, assim, sem acesso a estradas, ruas ou caminhos, o que pode prejudicar o pleno uso do bem. Esse tipo de situação pode gerar conflitos entre o proprietário do imóvel encravado e os vizinhos, pois para que o proprietário tenha pleno gozo de seu bem, é necessário passar por propriedades vizinhas.
A legislação brasileira regula essa situação através do instituto da servidão de passagem, que garante ao dono do imóvel encravado o direito de obter passagem para o acesso a vias públicas, mesmo que para isso seja necessário transitar por um terreno de terceiros.
Conflitos Relacionados ao Imóvel Encravado
Os principais conflitos relacionados ao imóvel encravado surgem da resistência dos vizinhos ao ceder passagem, especialmente quando tal situação envolve:
Negativa de passagem: Quando o proprietário do imóvel vizinho recusa o direito de servidão, gerando litígios que podem resultar em processos judiciais.
Indenizações: O direito de passagem não é gratuito. O proprietário do imóvel encravado deve indenizar o vizinho por eventuais danos ou pela utilização do terreno.
Posicionamento da passagem: Outro ponto de discórdia pode ser a localização da servidão. A legislação estabelece que o caminho deve causar o menor incômodo possível ao dono do imóvel serviente (aquele que cede a passagem).
Direitos do Proprietário do Imóvel Encravado
O direito à servidão de passagem é regulamentado pelo Código Civil, especificamente no artigo 1.285, que assegura que o proprietário de um imóvel sem acesso à via pública pode requerer judicialmente a criação de uma servidão para assegurar a passagem.
A lei dispõe que:
O proprietário de um imóvel encravado tem o direito de exigir passagem pelo imóvel vizinho mais próximo, desde que o pagamento de uma indenização seja realizado ao proprietário do terreno serviente.
A servidão deve ser estabelecida de forma que cause o menor transtorno possível ao imóvel serviente, com a definição do caminho mais curto e menos danoso.
Código Civil
Artigo 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o possuidor tem direito à passagem forçada na hipótese de imóvel encravado, nos termos do artigo 1.285 do Código Civil (CC).
REsp 2.029.511
Soluções para Imóveis Encravados
Existem diferentes soluções para os conflitos envolvendo imóveis encravados. A primeira tentativa deve ser a de acordo amigável entre os proprietários. Quando o diálogo não é suficiente, o proprietário do imóvel encravado pode recorrer ao Judiciário.
Acordo Extrajudicial: Uma das soluções mais indicadas é a busca por um acordo entre os proprietários. O dono do imóvel encravado negocia a passagem com o vizinho, pagando uma indenização justa e definindo o trajeto mais adequado.
Ação Judicial: Se o acordo amigável não for possível, o proprietário do imóvel encravado pode entrar com uma ação judicial para estabelecer a servidão de passagem. O juiz determinará o caminho que cause menor dano ao imóvel serviente e fixará a indenização devida ao proprietário vizinho.
Considerações Finais
O proprietário de um imóvel encravado possui direitos garantidos pela legislação brasileira, principalmente no que se refere à servidão de passagem. Porém, o exercício desse direito deve ser feito de forma respeitosa ao direito de propriedade do vizinho, com a devida indenização e, sempre que possível, através de um acordo amigável.
Caso não seja possível um acordo, o Judiciário se mostra como a via adequada para garantir a passagem necessária, sempre com base no que dispõe o Código Civil e nas decisões consolidadas pelos tribunais superiores.